金融街：战略布局成型 租售并举促增长

　　公司已经逐渐从一个园区开发类公司转型为全国性多物业类型的开发商。开发模式和物业类型选择上，公司将采用租售并举、商业为主的策略，则优选择重点城市核心区域内的写字楼、商铺等优质物业持有，以获取长期增值收益，住宅类产品主要采取销售策略，以保证今后2-3年利润的合理增长。

　　市场战略方面，公司将以潜力二线城市作为主要的拓展方向。区域市场选择方面，公司将目标城市分成三类，采取继续深耕、密切关注、择机进入等不同的运作策略。我们认为，公司的市场战略可以使公司规避较为激烈的竞争，选出重点市场并对其进行持续深耕，能够提高运营效率，降低项目选择上的风险。

　　公司现有土地储备及持有物业建筑面积522万平米。公司目前有约700万平米的项目在洽谈之中，主要位于北京、天津、重庆、长沙等城市。到2008年底，公司土地储备面积达到1000万平米。金融街将从目前的1.18平方公里向东、西、南三个方向扩大到2.59平方公里，新增区域内将有140-150万平米的建筑面积可供开发，政府代做拆迁后，将全部转交给公司进行后续开发。由于涉及较大的拆迁问题，预计大规模的开发要到2009年后才能开始。

　　公司公开增发不超过3亿股已经获得证监会核准，公司表示，一旦股价企稳，增发随时可能启动，预计募集资金70亿元左右。增发完成后，公司资产负债率将从目前的70%下降到45%左右。不过由于公司未来开发量较大，持有部分物业也加大了资金需求，且金融街扩区一旦进入实质性开发还需要投入较大的资金，未来1-2年内，公司还将有股权融资的需求。

　　公司未来3年净利润复合增长率30%以上。公司此前的经营计划中，未来3年的净利润增长目标不低于30%以上，由于房地产市场好于公司此前预期，以及本次增发顺利完成将进一步提升公司实力，公司近期将进一步调升业绩目标。

　　假设公司在2008年初完成3亿股的增发，预计公司2007-2009年EPS分别为0.65元、0.7元和0.9元。公司目前股价对应2008年EPS约38倍，基本与物业持有类房地产公司相当，考虑到公司在募集资金到位后的快速成长，以及租售并举的策略保证公司稳定性的同时可以取得快于持有性房地产企业的增长速度，给与公司“推荐”评级。

　　（兴业证券）

　　万科A（000002）：销售同比增速回升

　　昨日万科A披露了11月份销售数据：当月销售面积为40.7万平米，同比增长45%，销售金额为42.3亿元，同比增长89%。单月销售均价达到创纪录的10393元/平米，比上月增长9.9%。

　　虽然，11月份的销售面积和金额的绝对值较上月继续下滑，但不能排除季节性因素。如果参考去年同期数据，可以发现11月份的同比增长率明显反弹。我们认为，公司应对近期的政策调控和信贷紧缩，采取有效的定价策略是促使销售好转的重要因素。

　　前三季度万科的累计销售面积已经达到537万平米，销售金额达到462亿元左右，同比分别增长89%和146%。由于项目结算的滞后性，万科前11个月的强劲销售增长尚未完全体现在业绩中，而销售价格上涨带来的利润率提升也尚未完全体现到业绩中。

　　我们仍旧维持万科A明年1.55元的EPS预测，当前市盈率为21倍，在四大一线开发商中，与金地同为估值水平最低。我们维持万科A12个月目标价54.00元的预测，重申“买入”。

　　（光大证券）

　　华新水泥((600801行情,股吧))（600801）：公司毛利仍有提升空间

　　日前公司发布公告，就Holchin B.V.通过定向发行A股的方式对公司进行战略投资、增持公司股份的事宜进行了进一步明确：（1）公司通过本次战略投资，拟向Holchin B.V.定向发行不超过16000万股A股，（2）发行价格不低于本次公告日前二十个交易日公司股票交易均价的90％。

　　按照本次公告，公司增发价格将较前期方案的增发价格提高了3倍多，这主要是因为市场整体估值水平的提高，及Holchi n B.V.作为战略投资者对华新水泥投资价值的肯定。另外公告显示，增发的A股数量修改为“不超过16000万股”，我们认为最终的发行数量可能会少于16000万股，增发后的摊薄效应也因此减小。我们认为在引进国际水泥巨头Holcim后，公司的治理水平和财务状况将得到提升和改善，这有利于华新水泥长期的发展。公司1-9月份每股收益为0.59元，第三季度每股收益为0.26元，业绩优于我们的预期。四季度是湖北水

(责任编辑：李生延)